海外投资杂谈：美国房地产市场正迅速崩溃 专家预测四季度再下跌2.2%并触底

　　美国3月爆发银行业危机后，各界对美国房地产市场更加关注。从最近公布的一系列数据来看，美国房地产市场要稳步复苏仍面临不小的挑战。

　　5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季节性调整数据显示，3月全美房价环比增长0.4%。在美国部分地区，需求正在回升。S&P道琼斯指数公司表示：“虽然连续两个月的价格上涨并不能确认房市已经复苏，但3月的结果表明，始于2022年6月的房价下跌趋势可能已经终结。”当然，3月美国房价同比增长0.6%，已较2月的2%明显放缓。

　　S&P道琼斯指数公司也指出：“目前的抵押贷款利率以及经济可能持续疲软的前景，至少在未来几个月内，可能仍然对住房价格构成阻力。”特斯拉CEO埃隆·马斯克日前则再次就美国商业地产和更广泛的房地产市场正在酝酿的危机发出警告，称“商业地产正迅速崩溃，接下来是房价”。

　　多方观点显示，美国房地产市场短期的上涨能否持续并不确定。

　　目前，美国房贷利率仍在持续攀升，相比一年前，购房者借贷成本仍然较高。据房地美的数据，30年期贷款的平均利率上周已达6.57%，远高于2022年1月初的3.22%。房地产信息网站《每日抵押新闻》根据自己编制的每日指数及房地美、房贷银行家协会(MBA)、美国联邦住房金融局(FHFA)调查汇编的数据显示，5月26日，美国30年期按揭贷款利率高达6.9%，是美国硅谷银行倒闭以来的最高水平。

　　高利率已经对地产市场形成压力。从销售数据看，美国4月成屋销售年化户数超预期下降，环比跌幅达3.4%，超过市场预期的3.2%，同比降幅达到23.2%，创11年最大降幅，销售数已跌至20世纪90年代中期的水平。

　　与此同时，美国4月新屋销售年化68.3万户，创下2022年4月以来最高，好于预期的66.5万户;新屋销售环比增长4.1%，好于预期的下跌2.6%;新屋销售同比增长11.8%。但这一看似不错的数字背后，是4月份新房中位价降至42.08万美元，同比降幅高达8.2%，大幅低于3月修正后的45.58万美元。此外，新房市场也受益于极低的成屋库存。

　　对于美国商业地产市场而言，目前最突出的挑战是空置率上升和租金下降。截至2022年底，全美商业地产空置率已创下历史新高，同时租金也在不断下降。办公地产空置率上升，尤其是在一些大城市中心地区，投资者压力较大。利率上升、价格下跌和居家办公趋势减少了对办公空间的需求，加剧了这一市场的压力，更加大了持有较多商业地产贷款的中小银行的潜在风险。在美国银行业危机爆发后，摩根士丹利、摩根大通和花旗银行等几家大行都陆续发出警告称，商业地产是接下来最可能给银行带来风险的板块。

　　美国纽约房地产委员会(REBNY)近日的报告显示，经纪人对纽约市商业房地产市场的信心在今年第一季度创下历史新低。至此，商业经纪人的信心已连续第六个季度下降，从去年第四季度的-45.6(满分100)降至2023年第一季度的-74.7，达到了自2017年REBNY开始根据现有方法调查经纪人以来的最低水平。

　　媒体已披露的调查也显示，基金经理对商业房地产的配置减少，这可能是引发系统性事件的诱因。美联储也加强了对商业地产贷款的监控，并收紧了商业房地产贷款的标准。

　　虽然住宅市场表现略胜于商业房地产市场，调查显示，住宅专业人士对市场的信心从2022年第四季度的-19.4(满分100)上升到今年第一季度的-5.6，但房价高、成交跌的表现很可能导致楼市陷入僵局。一方面，库存很少，支撑着房价，另一方面，高昂的贷款成本使买卖双方都处于观望状态，导致成交清淡。

　　目前，房利美的预测模型显示，以房利美房价指数衡量的美国房价，在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。显然，美国房地产市场还要经历一段坎坷时光。

　　作者：□周武英